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北京萬元單價自住房先天不足現棄選潮
原本是為瞭解決中低收入人群住房壓力的自住型商品房，入市之路卻並不平坦。在繼北京市首個自住房項目金隅匯星苑近日遭遇準業主維權申訴後，北京最便宜的自住型商品房在選房首日便被購房者大比例棄選。
7月26日，位於北京市大興區采育鎮的自住房滿庭春項目開始選房，雖然限價僅為9500元/平方米，但前300個中簽號中隻有47戶最終選房。
價格與地段似乎永遠都"站不到一塊"，對於大部分自住型商品房購房者來說，價格雖然是主要因素，但區位因素也不容忽視。
對此，中原地產首席分析師張大偉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，部分優先人群並不缺房導致棄選人數多，此外申購應該有成本約束。
項目現"棄選潮"
9500元/平方米在北京置業，這原本是極具吸引力的價格，卻並未在選房當日實現"日光"。
這一幕出現瞭7月26日，北京滿庭春自住房項目的選房現場，該項目1482套房源限價僅9500元/平方米，也是北京目前44個自住房地塊中限價最低的項目。在本月21日的公開搖號中，開發商選取數量為房源6倍的中簽傢庭，共計8892戶。據瞭解，這些中簽傢庭將分別在26日及隨後的5天(不包括29日)內到現場選房。
據新浪樂居報道，在當天前100號的中簽傢庭中僅有不足20戶到場選房，截至26日上午11時，300號以前的傢庭全部選購完畢，共計47套房源被選購。
價格雖然便宜，位置則成為硬傷。滿庭春項目位於北京大興區采育鎮，距離南六環15公裡，距離東南四環30公裡，雖然所屬北京，但該項目距離廊坊市中心僅15公裡。大部分棄選傢庭均表示，距離太遠以及周邊配套不完善是其棄選的主要因素。
對於出現的"棄選潮"，北京市住建委回應稱，從銷售形勢看，進入選房程序的自住房項目，雖然出現瞭中簽傢庭"棄選"的情況，但均按照程序由其他中簽傢庭"遞補"選房，全部被申請傢庭認購，在短期內售罄。
有參與此次搖號的購房者對《每日經濟新聞》記者表示，雖然該項目價格極具優勢，但相比於其偏遠的位置來說，最終選擇瞭放棄，並表示希望能再等等其他更合適的項目入市。
對於中簽"棄選"的原因，市住建委方面也表示，主要在於自住房在產品及價格方面定位為"夾心層"及中端需求，但在申購對象上包括瞭住房保障傢庭在內的低端需求，銷售對象相對寬泛，受政策惠民內容吸引，部分支付能力不足的傢庭也參與申購，導致中簽後因無購房能力隻能放棄選房。
自住房優勢漸退
伴隨著去年下半年自住型商品房地塊的大量入市，低於周邊商品房價格三成左右的自住房吸引瞭諸多剛需購房者的關註，隨之而來的觀望氣氛也冷卻瞭商品住宅的成交熱情。
然而，自住型商品房逐漸暴露出的一些問題，也讓部分購房者開始重新將註意力轉移到瞭商品住宅。部分房源通過降價更是進一步縮小瞭與自住型商品房之間的價格差異。
近日，距離東壩金隅匯景苑自住型商品房不遠的另一商品房項目(首開香溪郡)打出"零首付、零月供、零利息"的促銷手段，開盤起價定為2萬元/平方米，已低於金隅匯景苑2.2萬元/平方米的限價。雖然商品房項目偏遠一些，但這已吸引一部分剛需購房者開始放棄區域內的自住房轉投較遠的商品房。
"7月期房項目供應呈現出以下兩個特點：首先，供應以自住房為主，7月有3個自住房項目進入搖號階段，供應5326套住宅，占總供應的83.8%。其次，自住房外的供應均為中高端大戶型項目，其套均面積為193平方米，套均總價約為570萬元。"鏈傢地產市場研究部張旭對《每日經濟新聞》記者表示。
作為北京首個自住型商品房，由於地理位置佳、性價比高，金隅匯星苑一上市便獲得瞭極高的關註度：1882套房源，共有17.3萬戶傢庭申購。然而，選房結束後，一些業主的維權文章出現在瞭網絡上，這些被視為"最幸運的人"似乎並沒有感到慶幸。房屋采用塑鋼雙玻璃、房屋層高2.7米，凈高僅2.5米；陽臺和房間窗戶過小，影響采光效果等問題出現。
該項目的宣傳資料顯示，配建標準為1.2米的窗戶、2.7米的層高、外立面為塗料、公共區除一層外其餘層為水泥。顯然，這一標準與實際情況存在一定差異。目前大部分商品房都為落地窗設計，層高2.8米，外立面也多為瓷磚或石材。
"由於拿地的時候價格有限制，開發商的利潤也有限，所以建設標準不可能太高。"北京一傢房企人士對《每日經濟新聞》記者直言。其表示，對於大部分苦等自住房的購房者來說，應該選擇適當地增加購房成本轉向商品房。
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樓市放松限購風會不會刮到一線城市？答案是否定的。
上周末，北京市市長王安順表示，這是多年來房地產調控追求的基本目標，背後還是市場在起決定作用，有利於擠出前些年積累的泡沫，促進行業長期健康發展。王安順要求北京黨政官員冷靜觀察，不能因此進行幹預，不輕易出臺新的政策，甚至采取放松限購等措施。
對此，中原地產首席分析師張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，未來在執行限購的46個城市中，將在限購政策上出現明顯的分化。其中，一線城市因為需要控制人口，而且經濟對房地產的依賴度不高，預計限購政策將長期執行。
這對於房企來說不是好消息，鏈傢地產報告判斷，目前房企主要面臨兩方面的降價壓力，一是現有高庫存及預期也難消化，二是自住房的低價競爭壓力。預計未來將會有更多的樓盤選擇降價促銷，降價的范圍或會擴大。
雖然北京是對外地人口最有吸引力的城市之一，但是由於限購以及上半年全國樓市出現賣方市場的觀望情緒等原因，北京上半年的地產成績單並不漂亮。
數據顯示，今年前6個月，北京市新建商品房簽約量減少44.5%，價格增幅比去年同期連續8個月回落；二手房簽約量減少52.6%，當月價格較上月連續3個月下降；與住房相關的五金電料、傢具、建材裝飾類商品銷售分別下降7.8%、3.4%、1%。
鏈傢市場研究部數據顯示，截至7月23日，北京新建商品住宅庫存量為85726套，比年初時增長瞭近3萬套。該機構分析師張旭認為，目前開發商面臨較大的去庫存壓力，當前消化率低而預期也難有明顯增加，預計開發商或將調整策略，加大去庫存力度。
樓市庫存高企直接延長瞭開發商的經營循環，土地市場在年初火熱之後迎來驟冷。據偉業我愛我傢市場研究院統計，7月北京土地市場成交的宅地僅4宗，比去年同期減少一宗；規劃建築面積44萬平方米，同比大幅減少67.2%。
偉業我愛我傢副總裁胡景暉表示，7月成交的這四宗宅地整體而言都表現出瞭低溢價率、低熱度的特征，隨著北京樓市進入實質性的下行調整階段，土地市場的降溫也十分明顯。
中原地產研究部調查數據顯示，目前北京執行房貸的銀行，主流全部為基準。個別銀行可能從廣告宣傳的角度有最低九折或者九五折的表述，但是占比不足1%，且均有非常苛刻的條件，主流房貸利率依然為基準左右。張大偉分析說，對於普通購房者來說，買房的時機選擇必須要看信貸的寬松程度，如果貸款難，折扣少，這種情況下購房決策肯定非常謹慎。
日前，北京市人大常委會審議《北京市城鎮基本住房保障條例(草案)》，參與審議的相關部門也對草案部分條款提出瞭修改意見。按照草案內容，在北京存在多年的經濟適民間信用貸款借款年息信貸房貸利率年息用房、限價房將逐步退出歷史舞臺，由"配售型保障房"取代。
胡景暉分析說，北京住房問題解決思路有瞭較為明顯的變化，逐步從以往主要依靠增加商品房供應，轉向瞭以加強住房保障、盤活存量市場、增加商品房供應三者並重的思路。這一轉變對於平抑房價、平抑租金，解決中低收入人群的居住難題，形成健康可持續發展的住房體系具有重要意義。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-28/08032837267.shtml
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